Hipoteca: qué hacer cuando no se puede pagar

Además, hasta noviembre de 2024 está en vigor un Código de Buenas Prácticas para ayudar a las familias ante la situación de empeoramiento económico e inflación.

El deudor

• Que el conjunto de sus ingresos, los de su cónyuge (no separado) o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda no sea superior a ciertos baremos.
• Que las circunstancias económicas de la unidad familiar hayan sufrido alguna alteración significativa, la carga del crédito hipotecario sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos 1,5, o bien, se hayan producido determinados cambios que hagan más difícil poder pagar la cuota hipotecaria:
  • Ser familia numerosa.
  • Familia monoparental con hijos a cargo.
  • Tener un menor de edad.
  • Que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Que convivan en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite temporal o permanentemente para realizar actividad laboral.
  • Que exista una víctima de violencia de género.
  • Que el deudor tenga más de 60 años.

• Que la cuota de la hipoteca sea superior al 50% de los ingresos netos que perciban todos los miembros de la unidad familiar, o del 40% si se cumplen determinados requisitos.

Posibles soluciones: reestructurar la deuda, negociar una quita o entregar la vivienda

Para poder llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, dependiendo de su situación, en primer lugar se puede reestructurar la deuda (negociar las condiciones por unas más favorables para usted), en segundo, una rebaja del precio total de la deuda (quita), o bien, y en tercero, entregar la vivienda a la entidad bancaria como pago total (dación) y en cuarto, alquilar la vivienda.

En el primer caso, usted negociaría con su entidad bancaria un cambio en las condiciones del crédito hipotecario (ampliar la amortización, carencia en la amortización de capital por cinco años, reducción del tipo de interés, reunificar todas sus deudas…). La entidad bancaria dispone de un mes para presentarle una propuesta de reestructuración.

En el segundo, en caso de que aún con la reestructuración no pueda pagar la cuota, la entidad bancaria le ofrecería una rebaja del precio total de la deuda.

En el tercer caso, usted entregaría su vivienda a la entidad bancaria para saldar la deuda totalmente. Esto sólo se puede hacer en caso de que la unidad familiar carezca completamente de bienes, aparte de la vivienda, y que ésta sea su única vivienda en propiedad y su residencia habitual. Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca.

En el cuarto caso, usted puede permanecer en la vivienda en régimen de alquiler durante un año hasta cinco años, pudiéndose prorrogar cinco años más, pagando una renta anual del 3% del valor total de la deuda en el momento de entregar la vivienda.

Es importante que realice estas gestiones cuanto antes, ya que si se anuncia la subasta de la vivienda en un proceso judicial, la dación no sería posible.

Puede consultar más información sobre hipotecas en la sección correspondiente del Portal del Consumidor de la Comunidad de Madrid.

Solvencia, subrogación y amortización anticipada

La nueva legislación hipotecaria varía también las comisiones en el caso de subrogación (cuando cambiamos la hipoteca a otro banco), novación (cuando cambiamos las condiciones de la hipoteca) y amortización total o parcial de la hipoteca:

• En el caso de la amortización total o parcial anticipada, para hipotecas de interés fijo, los nuevos límites no pueden superar un 2% durante los 10 primeros años, y a partir del décimo, el 1,5% hasta la finalización del préstamo.
• Para el interés variable, el cliente podrá elegir entre un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% de comisión durante los 5 primeros años.
• Hasta el 31 de diciembre de 2024, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable en los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos.

Por último, es importante destacar que el banco está obligado a estudiar a fondo su capacidad económica, antes de la firma del contrato, para comprobar su grado de solvencia. Tendrá en cuenta, entre otros aspectos, sus ingresos presentes y futuros, sus ahorros y gastos fijos. Además, podrá consultar su historial crediticio en el Banco de España.

Condiciones de impago (desahucios)

Por otra parte, se endurecen para las entidades bancarias los requisitos exigidos para aplicar su derecho de vencimiento anticipado (resolver el contrato), en el caso de que un consumidor deje de pagar sus cuotas bancarias.

A partir de ahora, para que un banco pueda ejecutar una hipoteca, las cuotas impagadas deberán suponer el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales, si se produce en la primera mitad de vida del préstamo, o el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales, si ocurre en la segunda mitad del préstamo.

Reclamaciones

Si tiene algún problema con la entidad financiera por incumplimiento de las normas de la actividad bancaria o por incumplimiento de buenas prácticas, puede poner una reclamación dirigiéndose al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Si no obtiene respuesta en el plazo de un mes o no le resulta satisfactoria, puede presentar su reclamación en el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Para ver más información, consulte la sección de Hipotecas del Portal del Consumidor.

Fecha de actualización: 29 de julio de 2024