Renegociar la hipoteca. Guía para mejorar su préstamo bancario

La mejora del préstamo hipotecario o renegociación de la hipoteca es una opción que tienen todas las personas consumidoras, y que pasa por la novación del contrato. Esta opción permite un cambio para mejorar las condiciones de la hipoteca. En el caso de que sea rechazada por parte de nuestra entidad, los consumidores tienen también la opción de acogerse a una subrogación del préstamo en otra entidad, que sí puede facilitarnos esa mejora de las condiciones.

Nuevo código de buenas prácticas

Como consecuencia de la actual situación de inflación provocada por la guerra en Ucrania, que ha desembocado en una subida repentina de los tipos de interés, muchas familias se enfrentan a una situación de empeoramiento de las condiciones de sus préstamos hipotecarios.

Frente a ello, el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre, plantea la creación de un código de buenas prácticas, al que las entidades financieras podrán adherirse voluntariamente, para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual para aquellas personas consumidoras que se encuentren en situación de vulnerabilidad. La nueva medida se aplicará de manera transitoria durante los próximos dos años.

Este nuevo código contempla medidas como la extensión de los plazos de amortización de la hipoteca, el establecimiento de cuotas fijas temporales, un régimen particular para el tipo de interés aplicable o la presentación de ofertas de conversión de los préstamos a tipo fijo.

Además, según establece el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, hasta el 31 de diciembre de 2024 no se devengarán ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos.

Beneficios

Durante los dos años que durará esta medida transitoria (a contar a partir de noviembre de 2022), los titulares de préstamos hipotecarios podrán solicitar las siguientes medidas:

• Ampliación del plazo de duración del préstamo hasta un máximo de siete años, con opción de carencia total, es decir no pagar nada durante este periodo o establecer cuotas fijas temporales durante doce meses.
• Opción de convertir el préstamo hipotecario, de tipo variable a tipo fijo.

Asimismo, el Real Decreto Ley modifica:

• El periodo de carencia (periodos durante los cuales sólo se paga los intereses o el capital del préstamo)
• El plazo de amortización (el tiempo de duración del préstamo podrá ampliarse);
• Se reduce el tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia, de esta forma se reduce la cuota mensual a pagar
• Se prevé la posibilidad de solicitar un segundo plan de reestructuración. Es decir, volver a cambiar las condiciones pactadas en un crédito o préstamo por ejemplo disminuyendo las cuotas o ampliando las frecuencias de pago
• Se amplía de un año a dos la solicitud de dación en pago. La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda hipotecada para que la deuda hipotecaria se cancele
• Amplía de seis meses a un año el plazo de solicitud de alquiler de la vivienda al que tiene derecho el deudor hipotecario cuyo lanzamiento se haya suspendido.

Si quiere más información, puede consultar el siguiente contenido sobre hipotecas.

Requisitos

Para acogerse a esta nueva medida, el solicitante debe ser una persona física que sea titular del préstamo hipotecario sobre vivienda habitual, y que este tenga un precio de adquisición no superior a los 300.000 euros, así como que se formalizará el préstamo antes del 31 de diciembre de 2022.

También será requisito que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere 3,5 veces el IPREM anual de catorce pagas. Este requisito tiene dos salvedades:

• Que perciba 4,5 veces el IPREM anual en 14 pagas, pero alguno de los miembros de la unidad familiar tenga reconocida una discapacidad superior al 33% o una situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
• Que perciba 5,5 veces el IPREM anual de 14 pagas, pero el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%; o sea persona con discapacidad física o sensorial con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%; así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente para realizar una actividad laboral.

También se pueden acoger aquellos solicitantes que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, su unidad familiar hubiera sufrido alguna alteración significativa de sus circunstancias económicas.

Se podrán acoger también las familias con especial vulnerabilidad (familias numerosas o monoparentales, con menores de edad, en las que algunos de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia, discapacidad o enfermedad grave, o que exista algún miembro víctima de violencia de género.

Consulte con su banco sobre la posibilidad de acogerse a estas medidas de renegociación de su hipoteca.

Fecha de actualización: 15 de enero de 2024