Derechos y garantías al comprar una vivienda de nueva construcción

Entre todas las alternativas, muchas personas consumidoras se decantan por la compra de una vivienda de nueva construcción, cuando la vivienda está todavía en fase de construcción o incluso cuando no ha empezado a construirse, lo que comúnmente se conoce como “compra sobre plano”.

Este tipo de compra puede generar desconfianza entre los consumidores, en especial en lo que se refiere a los pagos que se deben ir abonando durante la construcción, el alargamiento de los plazos de entrega, la paralización o suspensión de la obra, así como las garantías que deben ofrecer los promotores cuando entregan las viviendas. En el siguiente reportaje del Portal del Consumidor ofrecemos algunos consejos para comprar con garantías.

Publicidad e información previa

Cuando se interesa por una vivienda de nueva construcción, es importante que sepa que toda la publicidad, ofertas y promoción debe ser objetiva y no inducir a engaño. Debe indicar, además, si la vivienda está en fase de construcción o ya está construida.

Es importante que conserve toda esta publicidad de la vivienda puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en ella, son exigibles, aunque no figuren después expresamente en el contrato.

Antes de la compra de la vivienda, el vendedor deberá facilitarle información, como los planos de situación del edificio, de la vivienda y del trazado de la red eléctrica, la memoria de calidades de los materiales que va a utilizar, el precio, así como una copia de la licencia de obras y de primera ocupación, entre otros.

En el caso de que deba entregar ciertas cantidades durante la construcción de la vivienda, el vendedor deberá informarle acerca de los medios de pago admitidos para ingresar estas cantidades, la periodicidad, así como el descuento que estas cantidades supondrán cuando se formalice la compra.

• Es conveniente que solicite factura, justificante o recibo de estas cantidades entregadas.

Contratos de compra- venta

Una vez que hemos decidido comprar la vivienda, debemos firmar un contrato con el vendedor, que nos garantice la propiedad de esa vivienda una vez haya sido construida. Todos los contratos de venta de viviendas de nueva construcción deberán estar redactados de manera sencilla y clara, sin remitir a textos que no se conozcan o que no le hayan facilitado con anterioridad.

En los contratos deben figurar todos los datos relativos al comprador y vendedor, así como los datos de la vivienda (planos, superficie útil, descripción de la vivienda, memoria de calidades), el precio, incluyendo todos los impuestos, así como los gastos necesarios para la escritura y la inscripción en el registro de la propiedad.

En el contrato, deberá aparecer también reflejada la fecha de entrega de llaves. Es conveniente pactar con el vendedor una cláusula que establezca una penalización en el caso de que se retrase en la entrega de llaves.

Cualquier modificación o cambio de materiales o elementos que deseemos realizar sobre la vivienda aún sin construir, deberá quedar reflejado por escrito, incluyendo las modificaciones en el precio y en la entrega de llaves que pueden producirse por el cambio.

Si por el contrario, es el vendedor el que debe hacer reformas sobre los proyectos iniciales de obra, deberá comunicárselo al consumidor, que deberá aprobar la cuantía exacta de la modificación.

Recuerde que no pueden imponerle, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la documentación que le corresponde al vendedor, como por ejemplo el registro de propiedad horizontal, la constitución de hipotecas para financiar la construcción…

Una vez que la vivienda esté finalizada, deberá firmar un contrato de compra ante notario sobre ella. En él deberán descontarle del precio final, los adelantos que ha ido realizando durante la construcción de la vivienda. Si necesita financiación para abonar la totalidad de la vivienda, podrá firmar una hipoteca.

Recepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción

Es habitual en las construcciones de viviendas sobre plano, que el comprador abone cantidades de dinero periódicas, que sirvan para la construcción de la casa. Estas cantidades entregadas a cuenta deben estar protegidas y garantizadas, por si surge algún problema durante la construcción de la obra:

• En el contrato deberá constar por tanto, que, en caso de que la construcción no se inicie, no se termine en el plazo convenido o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, el promotor está obligado a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta, además de los intereses legales.
• Se deberá incluir también el nombre de la compañía aseguradora o entidad bancaría con la que el promotor ha suscrito el seguro o aval que garantizará la devolución de esas cantidades, así como la cuenta constituida para que el consumidor pueda depositarlas.
• Recuerde que deberá depositar esas cantidades en una cuenta independiente que el vendedor sólo podrá utilizar para las atenciones derivadas de la construcción de la vivienda.
• En el contrato deberá aparecer también que las cantidades entregadas a cuenta se descontarán del precio total del inmueble una vez se produzca la entrega de llaves.

Garantías postventa

Una vez hemos recibido nuestra vivienda nueva, las garantías de los responsables de la construcción de la vivienda sobre los desperfectos que puedan surgir durante los primeros años de vida de la casa se mantienen. Se establecen tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda:

• Diez años, por deficiencias en la estructura: vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga).
• Tres años, por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
• Un año, sólo exigible al constructor, por los defectos de terminación o acabado de las obras.

Reclamaciones

Las reclamaciones por defectos en la vivienda se deben dirigir en primer lugar al promotor o constructor. 

Si no se recibe una respuesta satisfactoria o no ha habido contestación al escrito en un mes, puede hacerlo presentando una reclamación, ya sea de manera presencial, en la Oficina Municipal de Información al Consumidor más cercana a su domicilio, en la Oficina de Atención al Consumidor de la Comunidad de Madrid, o través de internet. Si la empresa está adherida, o lo acepta, también puede solicitar un arbitraje de consumo, o acudir a los tribunales de justicia.

Puede consultar más información sobre compra de casas en la sección de vivienda de la Comunidad de Madrid.

Fecha de actualización: 21 de agosto de 2023