Hipotecas: qué debe saber tras la nueva ley

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que los ciudadanos toman en la vida. En este sentido, la nueva legislación sobre hipotecas eleva el nivel de protección de los consumidores, ofrece una mayor seguridad jurídica y garantiza la transparencia en el proceso, que a veces resulta complicado para el consumidor por la cantidad y complejidad de los documentos que se deben firmar.

En el siguiente reportaje del Portal del Consumidor de la Comunidad de Madrid detallamos las principales novedades.

Información precontractual y visita al notario

Uno de los cambios más representativos que introduce la nueva ley hipotecaria es el referido a la exigencia de entregar a los consumidores una información más clara y concreta antes de tener que vincularse a un crédito hipotecario. En especial, destaca el nuevo papel de los notarios en este deber de información:

• En este sentido, es importante recordar que 10 días antes de firmar la hipoteca, las entidades bancarias deberán facilitarle una serie de documentación obligatoria, antes de quedar vinculado al contrato.
• Entre los documentos que le deben entregar se encuentra la ficha europea de información normalizada, en la que debe aparecer toda la información acerca del crédito que quiere solicitar, ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado.
• Esta información tendrá carácter de vinculante, es decir, deberá ser respetada por la entidad en el caso de que acepte la oferta.
• Además, deberán entregarle una ficha en la que aparezcan las cláusulas del préstamo, los índices de referencia usados para calcular los intereses (como el Euribor) o la posibilidad de vencimiento anticipado en caso de impago.
• Unidas a estas dos fichas, deberá recibir información acerca de las garantías de los seguros, una simulación de cuotas y variación a lo largo de los años (en el caso de que elija una hipoteca variable) o una copia del proyecto del contrato.

Una vez aceptada la oferta con una entidad bancaria, es requisito indispensable para la firma del contrato que esa información se remita a un notario (a elección del consumidor) que revise toda la documentación y que resuelva las dudas del interesado en una reunión que deberá ser celebrada los días antes a la firma del contrato (mínimo 24 horas antes).

En dicha reunión, el notario comprobará que no existen cláusulas abusivas en el contrato, resolverá todas las dudas del consumidor y ratificará que el titular del contrato comprende todos los documentos que está firmando.

Es muy importante, por tanto, que como consumidor, consulte todas las dudas que tenga en su visita al notario, ya que, de esa reunión, se levantará acta notarial, gratuita, sin la cual, no se podrá firmar el contrato de hipoteca.

Recuerde además que, al abrir un préstamo, debe tener un seguro básico de daños, que cubra, como mínimo, el riesgo de incendio por el valor del inmueble. Sin embargo, no es obligatorio constituirlo con el banco o caja que le concede el préstamo, ni puede ser una condición excluyente para que le concedan el préstamo con la entidad bancaria.

Reparto de gastos y condiciones de impago (desahucios).

Uno de los aspectos que más controversia generaba cuando se constituía una hipoteca se encontraba en el reparto de los gastos de gestión y escrituración de la misma. En este sentido, la ley ha sido clara, y a partir de ahora, los gastos de notaría, gestoría y registro de la hipoteca, corresponde pagarlos a la entidad financiera, reservándose al consumidor los gastos de tasación y las segundas copias de las escrituras, en el caso de que se soliciten.

En lo referente al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, desde octubre de 2018 este gasto corresponde a la entidad bancaria, en el caso de constitución del préstamo.

Por otra parte, se endurecen para las entidades bancarias los requisitos exigidos para aplicar su derecho de vencimiento anticipado (resolver el contrato), en el caso de que un consumidor deje de pagar sus cuotas bancarias.

A partir de ahora, para que un banco pueda ejecutar una hipoteca, las cuotas impagadas deberán suponer el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales, si se produce en la primera mitad de vida del préstamo, o el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales, si ocurre en la segunda mitad del préstamo.

Otras novedades importantes: solvencia, subrogación y amortización anticipada

La nueva legislación hipotecaria varía también las comisiones en el caso de subrogación (cuando cambiamos la hipoteca a otro banco), novación (cuando cambiamos las condiciones de la hipoteca) y amortización total o parcial de la hipoteca:

• En el caso de la amortización total o parcial anticipada, para hipotecas de interés fijo, los nuevos límites no pueden superar un 2% durante los 10 primeros años, y a partir del décimo, el 1,5% hasta la finalización del préstamo.
• Para el interés variable, el cliente podrá elegir entre un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% de comisión durante los 5 primeros años.
• Hasta el 31 de diciembre de 2024, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable en los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos.

Por último, es importante destacar que el banco está obligado a estudiar a fondo su capacidad económica, antes de la firma del contrato, para comprobar su grado de solvencia. Tendrá en cuenta, entre otros aspectos, sus ingresos presentes y futuros, sus ahorros y gastos fijos. Además, podrá consultar su historial crediticio en el Banco de España.

Reclamaciones

Si tiene algún problema con la entidad financiera por incumplimiento de las normas de la actividad bancaria o por incumplimiento de buenas prácticas, puede poner una reclamación dirigiéndose al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Si no obtiene respuesta en el plazo de un mes o no le resulta satisfactoria, puede presentar su reclamación en el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Para ver más información, consulte la sección de Hipotecas del Portal del Consumidor.

Fecha de actualización: 15 de enero de 2024