Las comunidades de vecinos. Derechos y obligaciones

Los vecinos de edificios, bloques de viviendas o viviendas unifamiliares con zonas comunes deben cumplir una serie de normas marcadas por la Ley de Propiedad Horizontal, entre las que destacan la obligación de mantener las instalaciones en buen estado de conservación y salubridad; la prohibición de hacer obras que puedan afectar a otros vecinos o la necesidad de debatir y votar actuaciones en una vivienda que no estén contempladas en los estatutos de la comunidad.

La comunidad deberá establecer un fondo de reserva, una cantidad que servirá para atender los gastos de conservación y reparación del edificio, y que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.

Gas y electricidad

Corresponderá a la comunidad de propietarios la contratación del gas y la electricidad para las instalaciones y zonas comunes, además del mantenimiento de las mismas.

A partir del 1 de enero de 2024 las comunidades de propietarios ya no podrán seguir teniendo contratos con tarifas reguladas de electricidad, conocidas como Precio Voluntario al Pequeño Consumidor (PVPC); ni de gas, conocidas como Tarifas de Último Recurso (TUR). En ambos casos, las comunidades de propietarios que estuvieran acogidas a esta medida transitoria deberán cambiar el contrato y pasar a una comercializadora del mercado libre.

Las comunidades de propietarios que, a partir del 1 de enero, no hayan cambiado su tarifa del mercado regulado al mercado libre y continúen consumiendo electricidad o gas, deberán pagar un recargo del 20%, según establece el artículo 17 del Real Decreto 216/2014, de 28 de marzo, que establece la metodología de cálculo del PVPC.

Es importante que se realicen las inspecciones y los mantenimientos necesarios que garanticen la seguridad de las instalaciones eléctricas o de gas. Para ello, deberán recurrir a empresas instaladoras y mantenedoras autorizadas en la Comunidad de Madrid.

Las revisiones periódicas de las instalaciones de gas deberán ser cada cinco años si son de propano o butano; cada diez años sin son de gasóleo con capacidad de entre 3.000 y 5.000 litros y cada cinco años si la capacidad es mayor; cada cinco años si es de gas natural; y cada mes si es de climatización, agua caliente y calefacción de potencia superior a 70 kW.

Las inspecciones de instalaciones eléctricas deberá ser cada cinco años para garajes con más de 25 vehículos, estaciones de recarga para vehículos eléctricos y piscinas con potencia instalada superior a 10 kW con potencia superior a 5 kW; y cada diez años para zonas comunes a partir de 100 kW de potencia total instalada.

Ascensores

Todos los ascensores deben someterse a una inspección periódica, que será de cuatro años para ascensores instalados en edificios de más de 20 viviendas o con más de cuatro plantas; y de seis años para el resto de ascensores. 

En todas las inspecciones, la empresa encargada de la misma deberá revisar entre otros, el estado mecánico de las puertas y la garantía de cierre, los medios de suspensión y tracción, el funcionamiento de los frenos mecánicos, el limitador de velocidad, el paracaídas y los amortiguadores probados con cabina vacía y a velocidad reducida o, el dispositivo de petición de socorro.

Seguros

Es obligatorio que todos los edificios estén asegurados por riesgo de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil). Además de esos seguros, puede ser conveniente que la comunidad tenga contratado alguno de multirriesgo de comunidades, de daños sobre elementos comunitarios, de robo, de defensa jurídica o de riesgos extraordinarios. Además, cada propietario puede tener contratado un seguro que cubra los daños que se puedan causar a algún vecino o a la comunidad.

Repartidores de costes

Desde el verano de 2020, la legislación obliga a las comunidades de propietarios con calefacción central comunitaria a que tenga instalados sistemas de contadores individuales o repartidores de costes, de manera que se individualice y regularice el consumo por viviendas.

La instalación debe ser realizada por instaladores habilitados con carné en vigor de instalaciones térmicas. Es recomendable que la instalación se acompañe de válvulas con cabezal termostático como sistema de regulación de las instalaciones de calefacción. Estas válvulas permiten a los usuarios regular horarios y temperaturas y tener un control pormenorizado del sistema de calefacción.

Reclamaciones

Una comunidad de propietarios podrá presentar una reclamación en representación de los vecinos, siempre que se haya aprobado en acta. Además, será preciso que la presente el presidente de la comunidad o el administrador, aportando copia del acta de la reunión en la que se nombra al presidente de la comunidad o administrador.

Si se trata de un problema en la contratación de cualquier servicio profesional, como pintura o albañilería, o de un problema con su compañía de gas y luz, siempre que sea en el mercado libre, la reclamación se podrá presentar en la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios de la Comunidad de Madrid, en la  Oficina Municipal de Información al Consumidor más cercana a su domicilio,  o a través de Internet.

Si se trata de un problema con la compañía distribuidora o con la comercializadora de gas o electricidad, siempre que sea mercado regulado, la comunidad de propietarios podrá presentar la reclamación ante el organismo competente en materia de energía.

Si se trata de un problema con la compañía aseguradora, en el caso de que esta no responda a las quejas de la comunidad de propietarios, esta podrá dirigir su reclamación a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Si la reclamación deriva de un conflicto con el administrador de fincas, habrá que presentarle ante el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

En el caso de que la controversia sea entre algún propietario y la comunidad, por ejemplo, por temas de impago, problemas entre dos vecinos concretos, entre otros, habrá que acudir a los tribunales para resolverlo.

Fecha de actualización: 22 de noviembre de 2023