Comunidades de Propietarios

¿Qué pasos debemos seguir para constituir una Comunidad de Propietarios?

Celebración de la primera junta de propietarios

En la primera Junta debe constituirse la Comunidad de Propietarios y realizarse el nombramiento de los cargos de Presidente y de los miembros de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. También es conveniente:

Autorizar las firmas y aprobar un presupuesto inicial.
Aprobar la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5 % del presupuesto ordinario anual: en el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. El resto de la dotación deberá aportarse a lo largo del ejercicio.
Aprobar la apertura de una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la Junta de Propietarios.
Redactar el Acta de Constitución.
Aprobar la solicitud del Número de Identificación Fiscal (N.I.F) y legitimación del Libro de Actas.
Aprobar indicaciones relacionadas con el personal laboral de la Comunidad de Propietarios, en caso de que sea necesario.

Legalización del libro de Actas

Para que el libro de Actas tenga validez debe depositarse en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca. Será el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre que haya sido autorizado por el Presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizar los Libros de Actas.

Obtención del NIF

Se obtiene en la Delegación de Hacienda correspondiente. Para ello, es necesario cumplimentar el modelo 037 de la Agencia Tributaria, que deberá ir firmado por el Presidente de la Comunidad y acompañarlo de la copia del nombramiento del Presidente, fotocopia del DNI del Presidente de la Comunidad y Escritura de División Horizontal del inmueble.

¿Cómo funciona la junta de propietarios?

Funciones

Nombrar y destituir a las personas que ejerzan los cargos de los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.
Resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de los Órganos de Gobierno.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación del inmueble, ya sean ordinarias o extraordinarias.
Aprobar o reformar los Estatutos y determinar las Normas de Régimen Interior.
Conocer y decidir en cualquier asunto de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Reuniones

Junta Ordinaria: debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas.

Junta Extraordinaria: se denominan así a las demás Juntas que se celebren. Los propietarios se pueden reunir cuando:

Lo considere conveniente el Presidente.
Lo pidan la cuarta parte del número total de Propietarios.
Lo pidan un número de Propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
Sin previa convocatoria del Presidente, siempre y cuando concurran la totalidad de los Propietarios y así lo decidan.

Quorum

A las reuniones han de acudir al menos la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. En caso contrario, se procederá a una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a "quórum&rdquo".

La segunda convocatoria se puede celebrar el mismo día si así consta en la primera citación, con un margen de al menos media hora. Si no consta en esa primera citación, la Junta se celebrará en segunda convocatoria dentro de los ocho días siguientes a la primera.

Convocatorias

Las convocatorias se comunican a cada Propietario en su domicilio y, en caso de que esto no sea posible, se realizará a través del tablón de anuncios de la Comunidad. Cada convocatoria ha de contener:

El orden del día de la reunión con indicación de los asuntos a tratar.
El lugar, día y hora en que se va a celebrar en primera o, en su caso, segunda convocatoria.
La relación de Propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas de la Comunidad. Además, advertirá de la privación de derecho de voto de estos Propietarios si dichas deudas no se hubiesen impugnado judicialmente o se hubiera procedido a su consignación judicial o notarial.

¿Cómo se adoptan los acuerdos en junta de propietarios?

Para la adopción de acuerdos en Junta, la Ley de Propiedad Horizontal requiere de una serie de mayorías, que varían en función de la relevancia de los asuntos que se traten y, una vez aprobados, se han de plasmar en el Acta de la Junta.

Unanimidad Mayoría de 3/5 Mayoría de 1/3 Mayoría simple

Para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, siempre que no se trate de asuntos para los que expresamente se requieran las mayorías establecidas a continuación.

Cuando se vaya a instalar o suprimir algún servicio común del edificio, aun cuando suponga modificar los Estatutos de la Comunidad.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Los propietarios que no hayan votado a favor, no estarán obligados a pagar por las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, que no sean exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, actualizado con el interés legal que corresponda.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas).
Para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, así como de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que vayan a tener un aprovechamiento privativo cuya finalidad sea la mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

Los que no hayan votado a favor, no están obligados a pagar por este concepto. Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, actualizado con el interés legal que corresponda.

No obstante, respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común.

En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.

Sin perjuicio del carácter obligatorio de estas obras, si se aprueban por mayoría simple, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aún cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Para el resto de acuerdos no mencionados anteriormente.

¿Qué actuaciones NO requieren acuerdo de Junta de Propietarios?

Son obligatorias y no requieren el acuerdo previo de la junta de propietarios, las siguientes actuaciones que soliciten los propietarios o exijan las Administraciones Públicas:

Trabajos y obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluidas las necesarias para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición del deber legal de conservación por parte de la Administración.
Obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras de conservación y accesibilidad.
Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulten preceptivos a por estar ubicado en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
Actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles por estar en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Requisitos y procedimiento para realizar las votaciones

Requisitos

Para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la Comunidad. Los propietarios con alguna cuota pendiente de pago pueden participar en las deliberaciones de la Junta, pero no pueden votar salvo que haya iniciado un procedimiento judicial para impugnar los acuerdos, o haya depositado las cantidades adeudadas en el juzgado o ante notario.

Procedimiento

Si la Junta se celebra en primera convocatoria, se van a contar como votos favorables los de aquellos Propietarios que, estando ausentes en la Junta, y una vez informados del acuerdo que se alcance, no muestren su desacuerdo al Secretario en el plazo de 30 días naturales desde que se les notificó el acuerdo.
Si la Junta se tiene que celebrarse en segunda convocatoria y se trata de un acuerdo de los que requieren mayoría simple, serán válidos los acuerdos tomados por la mitad más uno de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad de las cuotas de participación de los presentes.
Si no se ha podido acordar la mayoría a través estos procedimientos, el acuerdo se podrá resolver a través del denominado “juicio de equidad”, donde será un Juez el encargado de dictar una determinada resolución una vez oídas las partes en conflicto.

¿Se pueden impugnar los acuerdos de Junta?

Los propietarios que hayan mostrado su disconformidad con el acuerdo adoptado en la Junta (y los ausentes si en el plazo de 30 días naturales manifiestan su discrepancia, dejando constancia de la notificación, contenido y recepción, a quien ejerza las funciones de Secretario), pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta.

Será el Juzgado de Primera Instancia competente quien declare nulo o contrario a ley o Estatutos el acuerdo que se haya impugnado y no producirá efectos si dicho acuerdo:

Es contrario a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios Propietarios.
Supone un grave perjuicio para algún Propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Tipos de obras

Para la realización de obras en un inmueble hay que distinguir si éstas sólo a afectan a las viviendas o se interviene en elementos comunes del edificio. Su autorización en Junta y la mayoría necesaria dependen del tipo de obra que se trate. Las viviendas protegidas tienen un procedimiento específico.

En viviendas y locales

Se debe contar con el consentimiento de la Junta: cuando la obra afecta a algún elemento común o a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, o perjudica a los derechos de otros vecinos, además de contar con la licencia municipal de obras. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra y, si se diera el caso, del consentimiento del vecino/s afectados.

No necesitan la autorización de la Junta de Propietarios: las obras que afecten a los elementos arquitectónicos de la vivienda, local o anejo, siempre y cuando tales modificaciones no afecten a elementos comunes, como paredes maestras o pilares del edificio.

Se requiere autorización unánime de la Junta de Propietarios: en caso de que estas obras afecten a elementos comunes. En Junta se señalarán además las nuevas cuotas de participación asignadas a las distintas viviendas o locales reformados.

Por ejemplo, necesitan la aprobación en Junta por unanimidad la perforación del muro de la fachada para la instalación de aire acondicionado, el acristalamiento y cerramiento de balcones y terrazas, o la colocación de letreros profesionales o publicitarios. También, las uniones de pisos o locales cuando afectan a elementos comunes, muros, fachada o a la propia estructura del edificio, tales como un local con la vivienda superior, o bien un trastero y una vivienda.

En elementos comunes

Existen obras de carácter obligatorio para la Comunidad de Propietarios, aunque en general para la realización de obras en elementos comunes se requiere su aprobación en Junta de Propietarios.

Una vez aprobadas, hay obras que obligan a todos los propietarios a costearlas, y otras para las que no están obligados a pagar, salvo que en el futuro quisieran utilizar las instalaciones o servicios creados.

Las obras que requieren intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la Junta de Propietarios, si bien debe ser ratificada en la siguiente Junta que se celebre. Por su parte, los Propietarios han de comunicar de forma inmediata al Administrador la necesidad de realizar este tipo de reparaciones urgentes.