Hipoteca
Concepto de hipoteca y contenido del contrato. Novación, subrogación e hipoteca inversa.
La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que los consumidores toman en la vida. Pocos son los que pueden pagar el inmueble al contado y en gran parte de los casos, para tener una vivienda en propiedad es necesario solicitar financiación a una entidad financiera.
Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, que a veces resulta complicado para el hipotecado, por la cantidad y complejidad de los documentos que se deben firmar, la legislación sobre hipotecas eleva el nivel de protección de los consumidores, en aspectos tan fundamentales como la información que se debe facilitar antes de firmar la hipoteca, el papel de asesoramiento de los notarios, así como en todas aquellas relativas a la protección de aquellos que no puedan pagar la hipoteca.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Cuando un consumidor firma una hipoteca para comprar una vivienda, esta se formaliza mediante un crédito hipotecario, que es el contrato por el que una entidad financiera (un banco, caja de ahorro o entidad de crédito) que actuará como prestamista, entrega una cantidad de dinero al consumidor para la compra de esa vivienda:
- El crédito deberá devolverse en un plazo determinado
- El crédito deberá devolverse pagando unos intereses determinados.
La principal característica de estos préstamos es que la devolución del dinero a la entidad financiera queda garantizada con la propia vivienda. En caso de impago, la entidad podrá embargar la vivienda para pagar la deuda, así como los bienes del consumidor cuando el precio de la casa no cubra la deuda, excepto:
- Cuando se haya establecido por ambas partes en la escritura del préstamo, que no hay posibilidad de embargo.
- La entidad acepte la dación en pago, esto es, que la deuda quede saldada con la entrega de la vivienda.
Elementos que componen la hipoteca
Entre otros términos, el consumidor que solicite un préstamo para comprar una vivienda, deberá estar pendiente de estos conceptos:
El capital es la cantidad de dinero que presta la entidad financiera y que depende de dos factores:
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El valor de tasación del inmueble. Se lleva a cabo a través de una empresa independiente, acreditada e inscrita en el registro de sociedades de tasación, regulado por el Banco de España.
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Capacidad de endeudamiento del solicitante. Se valoran tanto los ahorros como los ingresos del consumidor. Normalmente, las entidades tienen en cuenta que la cuota mensual no supere un porcentaje en torno al 35% o 40% de los ingresos netos del cliente.
Según la legislación vigente, el banco o caja solo puede conceder, como máximo, el 80% de la tasación del inmueble.
El plazo es el límite de tiempo que acuerdan las partes para devolver el dinero. Por la importancia de la inversión, y para dar una mayor facilidad de pago, el plazo para la devolución de estos préstamos normalmente es entre 15 y 30 años.
A la hora de elegir el plazo de amortización hay que tener en cuenta la capacidad económica de cada consumidor. Se debe ajustar adecuadamente tanto el importe del préstamo como el plazo para poder pagarlo con comodidad.
La cuota es la cantidad de dinero, incluidos los intereses, que se paga periódicamente a la entidad financiera. La periodicidad del pago puede ser mensual (la más usual), trimestral o semestral.
Con el fin de hacer más cómodo el pago inicial, se puede pactar con la entidad financiera un periodo de carencia. Esto significa que, durante un plazo corto (uno o dos años), el titular del préstamo solo paga intereses y no amortiza capital, por lo que la cuota es más reducida.
El interés es el importe añadido que se debe pagar, aparte del dinero solicitado, a la entidad que concedió el préstamo. Se calcula aplicando un tipo porcentual sobre el capital pendiente de devolución.
Según lo acordado en el contrato, el tipo de interés puede ser fijo o variable. En ocasiones se pacta un interés mixto, que es la mezcla de los dos tipos durante la vigencia del préstamo.
El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del consumidor durante la vigencia del contrato, salvo que las partes pacten libremente lo contrario.
Este tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota que paga el consumidor es siempre la misma, aunque los tipos de interés de referencia varíen en el mercado. El contrato debe recoger el porcentaje que, expresado en tanto por ciento nominal anual, se aplicará al capital para calcular los intereses.
El tipo de interés se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia.
En ese caso, el tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia (Euribor, Mibor, IRS…) más una cifra que marca el banco, llamada diferencial (por ejemplo, Euribor + 0.75).
Es muy práctico para saber el interés real que el consumidor tiene que pagar anualmente por su préstamo. Es recomendable fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente), para conocer el interés anual de la hipoteca, ya que esta tasa incluye el interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización.
Son las cantidades que la entidad financiera podría cobrar por gestionar el préstamo. Es importante conocerlas y negociarlas antes de firmar el contrato. Las principales comisiones son las siguientes:
- Comisión de apertura y estudio: es un porcentaje que se cobra por los gastos de estudio, elaboración de documentos y tramitación del préstamo.
- Comisión por amortización total o parcial: se aplica a las cantidades que se pagan anticipadamente, bien para rebajar la cuota a pagar mensualmente o para reducir el plazo de devolución del préstamo. En este caso los límites de las comisiones no podrán superar:
- Para hipotecas de interés fijo, un 2% durante los 10 primeros años, y a partir del décimo, el 1,5% hasta la finalización del préstamo.
- Para el interés variable, el cliente podrá elegir entre un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% de comisión durante los 5 primeros años. A partir de esas fechas (3 y 5 años respectivamente), no se podrá cobrar comisión ninguna por amortizar la hipoteca.
Toda la publicidad sobre préstamos inmobiliarios deberá especificar de manera clara, concisa y destacada el tipo de interés, el importe total del préstamo, la TAE o el sistema de amortización y su forma de cálculo. Esta información se precisará mediante un ejemplo representativo.
Si desea profundizar sobre los elementos que integran los préstamos hipotecarios, puede consultar la guía editada por el Banco de España.
Información previa al contrato
Antes de comprometerse en la firma de un crédito inmobiliario con una entidad financiera, estas tienen la obligación de facilitar determinada información al consumidor, con la suficiente antelación, explicando, de forma clara y suficiente, los términos del préstamo hipotecario, de modo que pueda comprender cómo se realiza el cálculo de las cuotas y cuáles son los posibles costes que la entidad le puede cobrar por la concesión del crédito. Además, tienen que informarle de las obligaciones que asume y las consecuencias de su incumplimiento.
Si el préstamo se concede con la condición de que exista un avalista, se le debe informar también detalladamente de cuáles son sus obligaciones y las responsabilidades que asume al avalar el pago de la hipoteca.
Esta información es gratuita, está compuesta por varios documentos, que deberán entregarse con una antelación mínima de 10 días naturales, en papel o cualquier otro soporte duradero:
Productos asociados
Viene siendo una práctica habitual que la propuesta de préstamo hipotecario venga asociada a otros productos que la entidad financiera nos ofrece a cambio de la posibilidad de cambiar las condiciones del contrato:
La información sobre productos accesorios debe indicar si para obtener el crédito en las condiciones ofertadas, es necesario contratar otros productos accesorios y si es necesario contratarlos con esa entidad o puede hacerlo con otra.
Las ventas vinculadas están prohibidas, mientras que las combinadas están permitidas siempre que se informe sobre las diferencias entre la adquisición combinada o por separado.
Es importante que acuda a varias entidades financieras y compare las distintas ofertas que cada una de ellas tienen. La tasa TAE le ayudará a poder comparar etre ellas, ya que es el porcentaje total de intereses que se pagará durante el crédito, cuanto más alta, más cara.
Cuando contrata una hipoteca está obligado a contratar un seguro que cubra el riesgo contra incendios. No obstante, la entidad financiera con la que firme el contrato no puede obligarle a firmar ese seguro como requisito obligatorio para firmar el préstamo. Deberá aceptar las pólizas alternativas que ofrezcan otros prestatarios.
Las entidades financieras están obligadas a realizar un estudio en profundidad sobre la solvencia, antes de la firma del contrato. Este estudio es gratuito para el consumidor. Si le han evaluado incorrectamente, esto no permitirá a la entidad rescindir el contrato.
Los notarios tienen un papel importante en el asesoramiento en la firma de la hipoteca. Aproveche la visita y pregunte todas aquellas cuestiones que no comprende de los documentos que le entreguen, antes de hacer firme el contrato.
Contratos
Los contratos se formalizan en papel o en otro soporte duradero. La hipoteca deberá formalizarse en escritura pública. Compruebe que el contrato contiene los siguientes elementos:
Durante la vigencia del contrato, el consumidor recibirá una serie de documentos que le permitirán hacer un seguimiento de su préstamo. Esta información deberá ser clara y fiel, no omitir ninguna información relevante y resultar coherente con los términos esenciales del contrato.
En cada periodo de liquidación de intereses o comisiones se facilitará a cada cliente un documento con información como el tipo de interés nominal aplicado al periodo ya devengado, las comisiones y cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
Asimismo, en el mes de enero de cada año, recibirán una comunicación sobre la comisión y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios.
Todas las modificaciones del tipo de interés aplicable se informarán 15 días naturales antes de que se aplique. Esta información incluirá la variación del coste total del préstamo, el importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés, y el detalle correspondiente al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica
Vencimiento anticipado
Por vencimiento anticipado se entiende la facultad que tiene la entidad financiera de rescindir el contrato de crédito hipotecario unilateralmente antes de tiempo debido a que el consumidor no haya pagado varios plazos de la hipoteca. Para que las entidades financieras puedan aplicar el vencimiento anticipado debe ocurrir:
- Que las cuotas impagadas supongan el 3% del crédito o el impago de 12 cuotas o mensualidades, en la primera mitad del préstamo.
- Que las cuotas impagadas supongan el 7% del crédito o el impago de 15 cuotas o mensualidades, en la segunda mitad del préstamo.
Conserve toda la documentación del crédito hipotecario durante la vigencia del mismo. Recuerde que cuando termina de pagar, debe elevar a escritura pública también la finalización del crédito.
Lea con detenimiento toda la información que el banco le facilite durante la vigencia del contrato y compruebe que las comisiones y tipos de interés son los acordados. Si algo no entiende, pregunte.
En cualquier momento durante la vigencia del préstamo puede cancelar total o parcialmente la hipoteca. Esto puede suponer unas comisiones que el banco puede cobrarle en contraprestación.
Novación y subrogación hipotecaria
La legislación ofrece dos opciones a cualquier consumidor que tenga contratada una hipoteca y quiera mejorar las condiciones del préstamo:
Novación
Permite renegociar el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera para mejorar las condiciones del tipo de interés, el plazo u otros elementos del préstamo como por ejemplo, ampliar el capital.
Por realizar la operación, el banco le puede cobrar una comisión. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación solo se refiere a la ampliación del plazo, la comisión que le puede cobrar la entidad está limitada a un 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.
Hasta el 31 de diciembre de 2024, no se devengará ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos.
Subrogación
Consiste en cambiar el préstamo hipotecario de la entidad financiera donde se tiene a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. La nueva entidad que gestiona la hipoteca tiene que notificar a la de origen la intención del cliente de subrogarse y solicitar que le entregue, en el plazo de siete días, un certificado donde conste el importe pendiente del préstamo.
Entregado el certificado, la entidad financiera original puede realizar una contraoferta, en el plazo de 15 días, que sólo puede hacerse efectiva firmando un acuerdo de novación.
En caso de que siga adelante la subrogación, esta finaliza cuando la nueva entidad paga a la anterior el importe pendiente de la hipoteca, con los intereses devengados y las comisiones exigibles, y formaliza el contrato en escritura pública.
Gastos derivados de la formalización de hipoteca
Cuando se compra una vivienda, existen una serie de gastos que deben pagarse antes de adquirir el inmueble. En general, se pueden distinguir dos tipos:
- Aquellos gastos que se pagan cuando se compra la vivienda, que incluyen los gasos de notaria, el registro de la vivienda a nuestro nombre o los impuestos sobre el inmueble. Estos gastos le corresponde pagarlos a la persona que tiene el interés en comprar la vivienda, es decir, el consumidor.
- Por otro lado, se encuentran los gastos necesarios para constituir la hipoteca, que incluyen la tasación, la notaria, el registro de hipoteca, los impuestos o las copias de la firma, que se dividen de la siguiente manera entre consumidor y entidad financiera:
| Gastos de tasación del inmueble |  |
Consumidor |
| Registro de la hipoteca | |
Prestamista |
| Gastos de gestoría | |
Prestamista |
| Notario | |
Prestamista |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | |
Prestamista |
Protección de deudores hipotecarios sin recursos
Para ayudar a los consumidores que tienen serias dificultades para pagar su crédito inmobiliario, en especial durante las épocas de crisis económicas, se establecieron unas medidas encaminadas a mejorar su protección, en especial a aquellos deudores con menos recursos.
En este sentido, en el año 2013 se creó un Código de Buenas Prácticas con el objetivo de establecer medidas que procuraran la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen más dificultades para realizar los pagos.
Este Código de Buenas Prácticas, al que se adhieren voluntariamente las entidades financieras, se aplica únicamente en el caso de contratos sobre la vivienda habitual cuyo deudor se encuentre en una situación de extraordinaria dificultad para hacer frente a los pagos.
A este Código de Buenas Prácticas se pueden acoger:
- Los deudores de préstamos hipotecarios sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión.
- Los fiadores y garantes hipotecarios que no sean los deudores, con respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que para el deudor hipotecario.
Puede conocer la lista de entidades que están adheridas al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.
Se entiende que están en umbral de exclusión aquellas personas que se encuentran en estas circunstancias:
Además, estos límites se extenderán adicionalmente sobre el precio de la vivienda, que en el caso de la quita no podrá superar los 300.000 euros, mientras que para la dación en pago no excederá los 250.000 euros.
Medidas que se pueden aplicar
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un contrato por el que una entidad financiera paga una renta al propietario de una vivienda a cambio del piso. Es decir, exactamente lo contrario que las hipotecas tradicionales. El propietario del inmueble puede vivir en él hasta su fallecimiento. La renta a percibir se determina en función del valor de la vivienda, su ubicación y la edad del cliente.
Para contratar este tipo de hipotecas, se tienen que dar unos requisitos:
- El solicitante (propietario del piso) y los beneficiarios (por ejemplo, el cónyuge) tienen que tener una edad mínima de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- El propietario del inmueble debe disponer del importe del préstamo mediante pagos mensuales o en un único pago.
- La entidad financiera solo puede vender la vivienda cuando fallezca el propietario o, si así se estableció en el contrato, cuando fallezca el último beneficiario.
- La vivienda hipotecada debe ser tasada y asegurada contra daños.
Antes de firmar el contrato, la entidad financiera debe facilitar al consumidor una oferta vinculante con todas las condiciones del crédito, que tiene una validez mínima de 14 días. También tiene obligación de asesorarle de forma individualizada para garantizar que la hipoteca se ajusta a sus necesidades.
Este tipo de hipotecas se puede constituir tanto sobre la vivienda habitual como sobre una segunda vivienda. El contrato finaliza cuando fallece el propietario de la vivienda o el último de los beneficiarios. A partir de ese momento, la entidad financiera abre un plazo de seis o 12 meses, en el que los herederos pueden:
- Recuperar la vivienda. En ese caso, tendrán que devolver a la entidad financiera lo prestado más los intereses, mediante un único pago o solicitando una hipoteca.
- No recuperar la vivienda. La entidad puede subastar la vivienda. En el caso de que el dinero obtenido por la venta del inmueble sea mayor a lo desembolsado por la entidad financiera, se devolvería el excedente a los herederos.
Reclamaciones
Si tiene algún problema con la contratación de su hipoteca, el procedimiento para reclamar es diferente del que se sigue para las reclamaciones generales de consumo.
En primer lugar, el consumidor debe reclamar al defensor del cliente o al servicio de atención al cliente de la entidad financiera. En caso de no recibir una respuesta satisfactoria o que en un mes no se haya obtenido contestación al escrito, el cliente se debe dirigir al Servicio de reclamaciones del Banco de España.
La queja ha de presentarse por escrito, haciendo constar:
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El nombre completo y domicilio del reclamante y de la entidad financiera (incluso la oficina) contra la que se interpone la reclamación.
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Una copia de la presentación de la reclamación ante el Defensor del Cliente de la entidad y la respuesta recibida, si la hay.
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Los hechos y la petición objeto de la queja, especificando expresamente que la reclamación no está pendiente de ningún procedimiento judicial o extrajudicial.
Reclamaciones de la cláusula suelo previstas en el Real Decreto-Ley 1/2017:
Los criterios establecidos para saber si una cláusula suelo es abusiva y está incluida en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley, están detallados en la sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo.
