Gastos de formalización de la hipoteca: qué debe saber tras la nueva normativa
Tras la aprobación, el pasado 9 de noviembre, del Real decreto-ley 18/2018 por el que se modifica la legislación relativa al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo cuando se constituye un préstamo hipotecario es el prestamista, es decir, la entidad bancaria, por lo que le corresponde a ella el pago de dicho impuesto.
Por tanto, recuerde que, a partir de ahora, cuando solicite un préstamo hipotecario para pagar una vivienda, no podrán incluirle entre los gastos previstos para la constitución de la misma, ningún pago relativo al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué sucede con el resto de gastos de constitución de la hipoteca?
Además del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando se formaliza una hipoteca existen más gastos que se deben abonar, como son la notaría o el registro de la propiedad, que las entidades financieras suelen repercutir íntegramente en los consumidores.
En este sentido, no existe legislación relativa al respecto, por lo que son las sentencias que en los últimos tiempos ha publicado el Tribunal Supremo, las que dan una pista sobre quien es el responsable del pago de estos gastos.
En 2015, una sentencia del Tribunal Supremo declaró nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos. Si bien la sentencia indicaba que era abusivo cargar únicamente al consumidor con estos gastos, no aclaraba cuales de ellos correspondían ser pagados por el consumidor y cuales por la entidad financiera. En concreto, el Tribunal Supremo se pronunció sobre los siguientes gastos:
Formalización e inscripción de escrituras notariales
En esta categoría se engloban los documentos necesarios para la constitución de la hipoteca, esto es, los gastos del notario y del registro de la propiedad. En este sentido, en la sentencia de 2015, el Tribunal Supremo indicaba que la distribución de estos gastos debe ser equitativa y nunca exigiéndole el pago únicamente al consumidor.
En una nueva sentencia de 2018 , además se establece que en lo referente al timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario. En cuanto a las copias que se soliciten, el responsable del pago será el que las solicite.
Contrato de seguro
El Tribunal Supremo no se ha pronunciado en 2018, en lo relativo a la contratación de un seguro de daños para conservar y asegurar el bien hipotecado. En este caso, sigue siendo el tomador del seguro el que está obligado al pago de la prima. Si figura el consumidor como tomador, debemos tener en cuenta que no estemos ante una cláusula abusiva, a través de la cual, la entidad financiera obligue a contratar el seguro al consumidor con una determinada aseguradora.
¿Cómo puedo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca?
Es conveniente acudir, en primer lugar, a un experto, como un abogado o a una asociación de consumidores, para que le asesoren y estudien su caso.
Actualmente, los bancos no están obligados a devolverles las cantidades cobradas de más de forma voluntaria, por lo que, si quiere reclamar, tiene dos opciones:
- Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de su entidad. Si transcurrido un mes desde la fecha de presentación de la reclamación, no obtiene respuesta, o no queda satisfecho con ella, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- Acudir directamente a los tribunales. El juez decidirá si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula. El tribunal también determinará el alcance de dicha nulidad y qué cantidad se podrá recuperar.
